Alquileres porteños: en agosto volvieron a ganarle los precios a la inflación, pero en el año siguen corriendo de atrás

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto su menor incremento mensual del año, con una suba del 1,5% en los contratos, según el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. Esa variación quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período y consolida una tendencia que, en el acumulado del año, también muestra a los alquileres perdiendo la pulseada contra el índice general de precios.

En los primeros ocho meses de 2026, los precios de los alquileres acumularon un aumento del 19,2%, frente a una inflación estimada del 21,5% para igual período. La diferencia de 2,3 puntos porcentuales representa, en la práctica, una caída real de los valores de los contratos. En la comparación interanual, sin embargo, la suba llega al 29,9%, lo que refleja el impacto de los ajustes que se fueron aplicando a lo largo de los últimos doce meses, cuando la inflación corrió a un ritmo mayor.

Cuánto cuesta hoy alquilar en la Ciudad

De acuerdo con el relevamiento de Zonaprop, los valores promedio por tipo de unidad se ubican en $771.871 mensuales para un monoambiente, $886.527 para un departamento de dos ambientes y $1.196.413 para uno de tres ambientes. La brecha entre zonas es significativa: Puerto Madero lidera el ranking con un alquiler medio de $1.252.366, seguido por Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748. En el extremo opuesto, el barrio de Lugano ofrece el precio más bajo, con $654.776 por mes, seguido por Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780).

Los barrios donde más y menos subieron los alquileres en un año

• Villa Luro: 38%
• Parque Patricios: 36,3%
• Parque Chacabuco: 35,5%
• Puerto Madero: 4,2%
• Nueva Pompeya: 3,6%
• Villa Riachuelo: 3%

En lo que respecta a la oferta, Zonaprop informó que en agosto el volumen de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6%. Según el portal, la cantidad de unidades ofrecidas es actualmente 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023, con un punto de inflexión claro en enero de 2024, cuando la oferta se disparó 62% en un solo mes.

Para quienes evalúan la compra de una propiedad destinada a alquiler, el relevamiento de Zonaprop arrojó una rentabilidad promedio del 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra mediante el cobro de alquileres demanda 17,6 años, un plazo 9,2% más corto que el registrado hace un año. La rentabilidad varía de manera marcada según la zona: Lugano lidera con un 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%.

Compraventa: más operaciones, pero con menos crédito hipotecario

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que en julio se firmaron 6.051 escrituras, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, lo que confirma que el mercado sigue moviéndose mayoritariamente con ahorro previo o compra directa, sin apalancamiento bancario.