Una pareja en la que cada integrante perciba cerca de 1.700.000 pesos de bolsillo podría calificar para un crédito hipotecario de 80.000 dólares. Esa es la referencia concreta que surge de la simulación oficial que acompañó el lanzamiento del nuevo programa de financiamiento para vivienda, según los parámetros difundidos por las autoridades económicas.

La letra chica del esquema fija una regla determinante: la cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Para un préstamo equivalente a 80.000 dólares a 25 años, con una tasa máxima de UVA más 7,50%, el primer pago llega a 865.098 pesos. En consecuencia, el ingreso neto mínimo requerido se ubica en 3.460.391 pesos mensuales. Esa cuota inicial no permanece estable: el capital se ajusta por Unidad de Valor Adquisitivo, de modo que el monto en pesos se actualiza de forma periódica a lo largo de toda la vida del crédito.

Cómo se compone el préstamo y qué aporta el comprador

• La simulación toma como referencia una propiedad valuada en 106.667 dólares.
• El crédito financia hasta el 75% del valor del inmueble, es decir, 120.920.000 de pesos o cerca de 80.000 dólares al tipo de cambio oficial.
• El 25% restante debe cubrirlo el comprador con recursos propios.
• La propuesta no contempla los gastos de escrituración, honorarios ni impuestos asociados a la operación.
• Los fondos pueden aplicarse a compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

La operatoria tampoco es discrecional para la banca. Cada entidad que participe del programa debe respetar en simultáneo el techo de tasa de UVA más 7,50%, el piso de plazo de 15 años y el tope de 150.000 Unidades de Valor Adquisitivo por crédito. De ese modo, las condiciones que ofrecen los distintos bancos tienden a quedar homogeneizadas dentro del programa.

De dónde sale la plata: el rol del Fondo de Garantía de la ANSES

El fondeo del nuevo régimen se canaliza a través de licitaciones entre entidades financieras. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES disponibiliza recursos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Cada licitación es por 200.000 millones de pesos, con un tope del 20% por entidad, lo que asegura cierto grado de dispersión entre los bancos. Una vez constituidos los depósitos, las entidades disponen de 90 días corridos para transformarlos efectivamente en préstamos hipotecarios, lo que cierra el circuito entre el ahorro previsional, la intermediación financiera y el crédito al hogar.

Para esta semana, el foco del productor y del eventual tomador está puesto en dos variables concretas: el precio del día en el mercado inmobiliario y el nivel real de ingresos que justifique el acceso al crédito. Con el tope de cuota en el 25% del sueldo neto y la exigencia de un ingreso familiar superior a los 3,4 millones de pesos para el tramo de 80.000 dólares, la decisión de cada familia quedará atada a la comparación directa entre el costo inicial, la actualización por UVA y la capacidad de pago proyectada.