Palermo desplaza a Núñez del segundo puesto entre los barrios más caros para alquilar en la Ciudad

Una mañana de lluvia intermitente sobre los barrios porteños y un dato que vuelve a mover el mapa de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires: en septiembre el precio medio de los departamentos de dos ambientes avanzó 1,31% respecto de agosto, según el relevamiento mensual de Zonaprop. Se trata de la suba mensual más baja registrada en lo que va de 2026 y deja a los contratos privados levemente rezagados frente al índice general de precios: en los últimos doce meses los alquileres acumularon un incremento del 28,7%, varios puntos por debajo de la inflación del período.

Dentro de ese promedio general, hubo barrios que se movieron por encima y otros que quedaron por debajo. Palermo registró un alza mensual de 1,48% y alcanzó un precio medio de 1.005.424 pesos mensuales para un departamento de dos ambientes, una cifra que le permitió superar por un margen acotado a Núñez, que quedó en el tercer lugar con 1.003.138 pesos. Puerto Madero, en tanto, se mantiene en la cima del ranking con 1.268.186 pesos mensuales para la misma tipología, un valor que casi duplica al de los barrios más económicos.

Palermo y Núñez, mano a mano

La diferencia entre Palermo y Núñez es de apenas algo más de dos mil pesos en el valor medio y refleja un fenómeno que los operadores inmobiliarios vienen describiendo hace meses: los dos barrios compiten por un mismo perfil de demanda y se alternan en el segundo puesto según el mes. Gonzalo Fuentes analiza que el atractivo de Palermo va más allá del metro cuadrado.

“Parte del valor del alquiler está fuera del departamento. Está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa. Quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.”Gonzalo Fuentes, cofundador y chairman de Lendar

Desde la misma firma, no obstante, aclaran que el avance de Palermo no implica una caída definitiva de Núñez. El corredor de la Avenida Libertador y el avance del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal son factores que siguen empujando la demanda en esa zona. La convivencia entre ambos polos explica por qué el ranking puede volver a modificarse en los próximos meses.

El otro extremo del mercado

• Lugano es el barrio más económico de la Ciudad, con un alquiler medio de 660.673 pesos para un dos ambientes.
• Nueva Pompeia se ubica como el segundo más accesible, con valores por debajo de los 731.000 pesos mensuales.
• La Boca completa el podio de los barrios más baratos del distrito, también por debajo de ese umbral.
• Para unidades más grandes, la tipología de tres ambientes de 70 metros cuadrados cotizó en promedio 1.214.267 pesos durante septiembre.

Con ese mapa de precios ya consolidado, los inquilinos que renuevan contrato esta semana encuentran un mercado que, pese a la desaceleración mensual, sigue acumulando incrementos muy por encima de la evolución de los salarios. En la práctica, la decisión del productor que mide se repite en decenas de operaciones: cerrar el acuerdo lo antes posible para evitar que la próxima medición del índice Zonaprop vuelva a dejar el precio por debajo del nuevo umbral.