La oferta de departamentos en CABA se reconfiguró en casi un siglo: menos metros, menos ambientes y cocheras que se venden aparte

La oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires experimentó una transformación profunda en el último siglo, con unidades más chicas, menos ambientes y una creciente separación entre el precio de la vivienda y el de la cochera. Así lo describe un relevamiento de la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que procesó 53.424 avisos activos de departamentos y PH y los ordenó según el año de construcción de cada edificio.

El trabajo pone el foco en tres variables: la superficie cubierta, la cantidad de ambientes y la presencia de cocheras dentro del precio publicado. En los tres casos aparecen diferencias marcadas entre las generaciones edilicias, en un mercado que, según la fuente, refleja tanto cambios en la normativa urbana como en la dinámica de la demanda y los costos de construcción.

Superficie y ambientes: la mediana se redujo a la mitad

La comparación más llamativa se observa al contrastar la superficie cubierta mediana. En los departamentos edificados durante la década de 1930, esa cifra alcanza los 102 metros cuadrados; en los construidos desde 2020, cae a 46 metros cuadrados, una diferencia de 56 metros y una baja del 55 por ciento. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese recorte: pasó de cuatro a dos en el mismo período.

La composición por tamaño muestra el avance de las unidades pequeñas. Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los levantados en los años 30. En paralelo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados redujeron su presencia del 53,2 al 9,4 por ciento.

El informe de Mirando.ai destaca que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo relativamente estable, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente, a lo largo de casi un siglo. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie volvió a retroceder desde 2010.

Cocheras: del precio incluido a la venta por separado

Otro de los cambios relevantes se observa en la comercialización de cocheras. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incorporaba la cochera al valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los anuncios con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 al 14 por ciento.

Esa modificación impacta de manera directa en la lectura de los precios publicados y en la comparación entre avisos, ya que un mismo departamento puede aparecer con valores muy distintos según incluya o no el lugar de estacionamiento.

Las diferencias por barrios

El relevamiento también desagrega los resultados por barrios. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de 90 a 45 metros cuadrados de superficie cubierta mediana, una baja del 50 por ciento. Monserrat registró una reducción del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento.

• Recoleta: -50% (de 90 a 45 m²).
• Monserrat: -41%.
• Palermo: -40%.
• Villa Devoto: -6%.
• Villa del Parque: -8,5%.
• Villa Urquiza: -9,6%.

En los barrios del norte porteño, la transformación aparece con mayor intensidad, mientras que en zonas como Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza la caída de la superficie mediana se mantuvo en torno al 10 por ciento. De acuerdo con la fuente, esa diferencia sugiere que el proceso de reducción de metros no fue homogéneo y que las áreas con mayor densidad histórica y presión inmobiliaria concentraron los cambios más profundos en la oferta de viviendas en venta.