Vender una propiedad en la Ciudad dejó de pagar ITI e impuesto cedular: qué tributos sobreviven a la operación

El precio de venta de una propiedad dejó de ser el único número relevante al cerrar una operación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires. La reciente eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular modificó la estructura de costos para quienes venden de manera ocasional su patrimonio personal, aunque otros conceptos permanecen vigentes y forman parte del presupuesto que vendedor y comprador deben contemplar antes de firmar la escritura.

Costos que siguen presentes en la operación

Cuando interviene una inmobiliaria en la intermediación, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes. A ese porcentaje se suman los honorarios del escribano, cuyo monto depende del monto de la transacción y de los aranceles establecidos por el Colegio de Escribanos correspondiente. En el caso de una compra financiada con crédito hipotecario, aparecen además la tasación del inmueble, los seguros obligatorios —entre ellos el de incendio y el de vida del deudor— y los cargos administrativos que cobra la entidad bancaria por el análisis crediticio y el desembolso.

Impuesto de Sellos: la variable que diferencia a CABA de la Provincia

• En la Ciudad de Buenos Aires la alícuota general es del 3,5%, con una exención para la compra de primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo recae solo sobre el excedente.
• En la Provincia de Buenos Aires la alícuota ronda el 2% y, según la práctica del mercado, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor.
• La exención porteña alcanza únicamente a la vivienda única; una segunda propiedad utilizada como inversión queda fuera del beneficio.

En diálogo con este medio, el CEO de la desarrolladora Spazios, Tapiola, explicó las diferencias entre ambos esquemas y señaló que la ubicación del inmueble y su valor de mercado son los dos factores que terminan definiendo los gastos finales de la operación.

“La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.”Tapiola, CEO de Spazios

Qué impuestos dejó de pagar el vendedor ocasional

Hasta mediados de 2024, las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el ITI, un gravamen del 1,5% sobre el precio de venta. En una operación de US$100.000, ese concepto representaba US$1.500 que el vendedor debía tributar. Para los inmuebles comprados desde 2018 en adelante regía el impuesto cedular, que aplicaba una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado por inflación. La reciente reforma tributaria eliminó ambos tributos para las ventas de carácter ocasional, aliviando la carga fiscal de quienes deshacen una inversión inmobiliaria sin que esaoperatoria constituya su actividad principal.

La exención tiene un límite preciso: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial permanecen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso de las desarrolladoras que construyen y venden unidades como parte de su giro comercial, cuyo desempeño continúa alcanzado por la normativa vigente. La diferenciación entre vendedor ocasional y operador habitual resulta, por lo tanto, la variable clave para determinar la carga tributaria que acompañará a la operación. Comprender qué conceptos sobreviven a la simplificación fiscal y cuáles fueron retirados del menú de gastos es, en definitiva, la información que permite al propietario estimar con mayor precisión el resultado neto de deshacerse de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires.